Ко мне обратилась гражданин К., который рассказал, что он является собственником квартиры. Данный жилой дом, в котором расположена квартира, был признан аварийным и подлежащим к сносу согласно заключению № 81 от 28 декабря 2006 года «Межведомственной комиссией Ступинского муниципального района». Данный дом включен в перечень домов по переселению из ветхого аварийного жилья. Дом сгорел, поэтому физически квартира уже не существовала. Мой доверитель обратился в администрацию Ступинского муниципального района с заявлением о предоставлении ему равноценной квартиры или выплате выкупной цены (рыночной стоимости) за принадлежащее ему на праве собственности указанное выше жилое помещение.
В своем ответе администрация Ступинского муниципального района МО сообщила, что в соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Собрав и оценив все собранные по делу доказательства мы обратились в суд с исковым заявлением о признании незаконным бездействие муниципального образования администрация городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области, муниципального образования администрация Ступинского муниципального района, выразившееся в непринятии мер, предусмотренных ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в отношении принадлежащего доверителю на праве собственности жилого помещения и обязании муниципальное образование администрацию городского поселения Жилево Ступинского муниципального района Московской области, муниципальное образование администрация Ступинского муниципального района в течении 1 месяца со дня вступления решения в законную илу выплатить гр. К выкупную цену- денежную компенсацию за принадлежащее на праве собственности жилое помещение.
Рассмотрение дела в суде первой инстанции
В суде представитель ответчиков- администрации Ступинского муниципального района Московской области исковые требования не признала и просила суд исковое заявление оставить без удовлетворения, представитель администрации г.п. Жилево Ступинского муниципального района МО в суд не явился, представил отзыв.
Суд согласился с позицией ответчиков и отказал в удовлетворении иска. Суд обосновал свою позицию тем, что «в рассматриваемой ситуации принадлежащая истцу Коняеву В.Г. на праве собственности квартира, органом местного самоуправления не изымалась; жилой дом, в котором находилась данная квартира, несмотря на то, что был признан аварийным и подлежащим сносу, фактически органом местного самоуправления не сносился и не подвергался реконструкции, поскольку был уничтожен в результате пожара, что в свою очередь повлекло прекращение правоотношений между истцом как собственником квартиры и органом местного самоуправления по поводу обеспечения жилищных прав собственника, основанных на факте признания дома непригодным для проживания и подлежащим сносу. В данном случае уничтожение жилого дома пожаром явилось самостоятельным юридическим фактом, повлекшим возникновение основанных на нем правоотношений между собственником квартиры и органом местного самоуправления, регулируемых иными правовыми нормами, которыми не предусмотрена выплата собственнику денежной компенсации за уничтоженную квартиру (либо выкупной цены)».
Рассмотрение дела в апелляционной инстанции
Мы подали апелляционную жалобу на решение суда, поскольку полагали, что выводы суда были основаны на существенно неправильном применении и толковании материального закона.
Мои аргументы были таковы, как я указала в жалобе- «Судя по доводам суда, изложенных в решении –все правовые последствия и обязательства органа местного самоуправления после признания им жилого дома аварийным и подлежащим сносу прекращаются в случае, если такой дом впоследствии сгорел.
В России большинство таких ветхих домов, подвергаются уничтожению вследствие пожара в силу различных причин, после того как дома были признаны аварийными и подлежащими сносу. Судя по мотивировке суда — для органа местного самоуправления –это избавление от всех обязательства перед гражданами-собственниками, а по факту- это нарушение прав, предусмотренных Конституцией, гражданским и жилищным законодательством. Данная позиция суда противоречит здравому смыслу и закону.
В соответствии с п. 8 ч.1 ст.14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания. На основании п. 4.51 Приложения 3 Закона Московской области от 20.07.2007 N 129/2007-ОЗ (в ред. Закона МО от 22.02.2008 N 13/2008-ОЗ) «О разграничении муниципального имущества между Ступинским муниципальным районом Московской области и вновь образованными в его составе городским поселением Михнево, городским поселением Малино, городским поселением Жилево, сельским поселением Семеновское, сельским поселением Аксиньинское и сельским поселением Леонтьевское», жилые помещения д. 30 по ул. Железнодорожная переданы из муниципальной собственности Ступинского муниципального района в муниципальную собственность городского поселения Жилево.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Поскольку Жилищным Кодексом не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают собственники.
Применение аналоги к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома и предусматривает, что в случае сноса дома по предусмотренным названным Кодексом основаниям к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членами их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 Жилищного Кодекса РФ.
В силу п. 49 Положения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Органы местного самоуправления добровольно в разумный срок не реализовали, указанные выше обязанности.
Администрация Ступинского муниципального района, а, в последствии, с 20.07.2007 г.- администрация г.п. Жилево должна была решить вопрос согласно ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения, а именно:
-вынести решение об изъятии жилого помещения, зарегистрировать его в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
-не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения, уведомить меня в письменной форме о принятом решении, об изъятии принадлежащего мне жилого помещения, о государственной регистрации такого решения;
-предъявить ко мне требование о сносе жилого помещения в разумный срок;
-определить выкупную цену жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, заключив со мной соглашение.
В своем ответе глава г.п. Жилево сообщил К. что дом включен в перечень домов по переселению из ветхого аварийного жилья и поскольку дом был признан аварийным до 01.01.2012 г. администрацией была направлена информация в адрес Министерства строительного комплекса Московской области для включения в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Московской области на 2013-2015 гг.
Таким образом, при решении вопроса в отношении юридической судьбы дома имело место длительное бездействие администраций- в основном администрации г.п. Жилево. Доказательств того, что в последующем (в частности, до пожара произошедшего 24.01.2015 г.) дом перестал быть аварийным и подлежащим сносу администрациями представлено не было. Администрация предприняла меры по соблюдению прав жильцов только после пожара, когда фактически объект собственности перестал существовать.
Таким образом, не соблюден установленный законом порядок обеспечения моих жилищных прав. При этом были допущены существенные нарушения закона (ч.1, 3, 4, 5 ст. 32 ЖК РФ). Несоблюдение перечисленных требований закона повлекло нарушение права на жилище, право на собственность.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, согласилась с моей правовой позицией и полностью отменила решение Ступинского городского суда Московской области, назначив оценочную экспертизу об определении рыночной стоимости сгоревшей квартиры К.. В итоге судебная коллегия вынесла новое решение по делу — удовлетворила иск, взыскав с администрации Ступинского муниципального района денежную сумму в размере рыночной стоимости сгоревшей квартиры.