Ко мне обратилась гражданка Л., которая рассказала, что она является собственником квартиры. Между ней и гр. К.С.М., гр. К.Л.И., действующей от себя и как законный представитель своей несовершеннолетнего ребенка К.О.С. был заключен договор передачи в пользование квартиры, с правом регистрации по месту жительства на указанной площади на 2 года, заверенный нотариально. Однако, более чем 2 года уже прошло по завершению срока проживания, определенного в указанном выше договоре, а граждане, получив требование от нее из квартиры не выселяются и не снимаются в регистрационного учета.
Собрав все необходимые доказательства, мы с доверителем обратились с исковым заявление в суд о прекращении права пользования квартирой и выселении из нее. Дело казалось средней сложности, однако нам предстояла целая битва.
Рассмотрение дела в суде первой инстанции
Ответчики по делу — гр. К.С.М., гр. К.Л.И., действующей от себя и как законный представитель своей несовершеннолетнего ребенка К.О.С., заявили встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении к договору купли-продажи последствия недействительности ничтожной сделки и прекращении права собственности моего доверителя на квартиру.
В деле был один нюанс — ранее ответчица –К.Л.И. по делу была собственником квартиры. Потом был заключен договор купли-продажи с моим доверителем, а доверитель в свою очередь отдала им квартиру во временное пользования по указанному выше договору.
В обосновании своих требований ответчица ссылалась на тот факт, что при заключении указанного выше договора купли-продажи квартиры не было получено разрешение соответствующего органа опеки и попечительстве и в силу ст. 168 ГК РФ сделка ничтожна. Указала, что была нарушена ст. 37 ГК РФ, ст.ст. 8,21 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве».
Участником рассмотрения дела также был представитель Ступинской городской прокуратуры.
Я, в свою очередь, представила возражение на встречное исковое заявление, указав, что исходя из действующей на момент совершения сделки нормы п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласия органа опеки и попечительства на отчуждение спорного жилого помещения не требовалось, поскольку несовершеннолетняя К.О.С. не относилась к категории находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника данного жилого помещения.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 г. N 13-П пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Я указала, что несовершеннолетняя имеет и имела на момент совершения сделки обоих родителей, которые проживали и были зарегистрированы в спорной квартире. На родителей в силу ч. 2 ст. 38 Конституции РФ и ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации лежит основная обязанность по обеспечению интересов их детей.
К.Л.И. не представлено в суд никаких доказательств того, что несовершеннолетняя К. О.С. фактически была лишена родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению спорного жилого помещения.
Следовательно, совершенная сделка по отчуждению принадлежащего К.Л.И. жилого помещения, не входит в противоречие с п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, в которой он признан не противоречащим Конституции Российской Федерации Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. N 13-П.
На основании вышеизложенного, просила суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Решением Ступинского городского суда Московской области в удовлетворении наших исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.
Свое решение суд обосновал тем, что при совершении сделки купли-продажи квартиры, влекущий отказ от прав несовершеннолетнего на проживание в спорной квартире, не было получено разрешение соответствующего органа опеки и попечительства, а также на том, что из постановления Президиума Московского областного суда от 18.05.2011 г. по конкретному делу, указано на необходимость применять при рассмотрении данной категории гражданских дел Постановление Конституционного суда от 08.06.2010 г. № 13-П.
Рассмотрение дела в апелляционной инстанции
Не согласившись с решением суда, я подала апелляционную жалобу, где указала, что выводы суда основаны на существенно неправильном применении и толковании материального закона. В жалобе я указала, что в соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, из данной редакции статьи следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры требуется в двух случаях:1) если в нем проживают н/летние лица, находящиеся под опекой и попечительством (к коим н/летняя К.О.С. не относится) 2) когда н/летние члены семьи собственника остались без родительского попечения, при этом это должно быть известно органу опеки и попечительства.
Кроме того, решением Верховного Суда РФ от 15 декабря 2008 года N ГКПИ 08-2069 признан недействующим с 1 января 2005 года абзац третий пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года N 233 (в редакции Приказа от 24 декабря 2004 года N 199), в части, требующей представления на государственную регистрацию договора продажи разрешения (согласия) органа опеки и попечительства в тех случаях, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не находящиеся под опекой или попечительством либо не оставшиеся без родительского попечения.
В этой связи, ссылка суда об отсутствии согласия на продажу квартиры органами опеки и попечительства не состоятельны.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда отменила решение Ступинского городского суда Московской области и направила дела на новое рассмотрения в Ступинский городской суд Московской области.
Рассмотрение в суде первой инстанции после отмены решения суда.
При рассмотрении дела вновь, Ступинский городской суд Московской области согласился с моими доводами и отказал в удовлетворении встречного иска, а наш иск удовлетворил.
Рассмотрение дела в апелляционной инстанции
Не согласившись с решением суда ответчики подали апелляционную жалобу. Однако, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Ступинского городского суда Московской области.